A Reforma Tributária representa um marco transformador para o setor imobiliário brasileiro. A partir de 2026, com a vigência da Lei Complementar 214/2025, a tributação relacionada a aluguel e a incidência de IBS e CBS sobre locações sofreram mudanças significativas que afetaram tanto locadores quanto inquilinos. Este artigo explora os principais impactos da reforma tributária e mercado imobiliário, com foco especial na tributação de aluguel para pessoa jurídica e nos fundos imobiliários e seus impactos com IBS e CBS.
A Incidência de IBS e CBS sobre a Aluguel da Pessoa Jurídica: O Novo Paradigma
Historicamente, a locação de imóveis era tributada predominantemente pelo ISS (municipal) para pessoas jurídicas e Imposto de Renda para pessoas físicas. Com as novas regras, a locação de imóveis será incluída entre as atividades sujeitas ao IBS e à CBS, o que pode elevar a carga tributária dos proprietários e, consequentemente, encarecer os aluguéis.
O legislador reconheceu o potencial impacto dessa mudança e estabeleceu medidas de atenuação. A regra geral prevê que a tributação de aluguel na reforma tributária será aplicada com um redutor de alíquota de 70% sobre as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis. Isso significa que, embora os novos tributos incidam sobre os aluguéis, a carga efetiva será significativamente menor que a alíquota padrão de 26,5%, estimando-se em torno de 7,95% a 8% após aplicação do redutor.
Importante ressaltar que o IBS e a CBS são cobrados por fora do valor do contrato do aluguel da pessoa jurídica. Como resultado, o locador terá de emitir nota fiscal e recolher os tributos; esse custo pode ser absorvido ou repassado ao inquilino, dependendo da negociação comercial.
Impostos (IBS/CBS) sobre Aluguel da Pessoa Jurídica: Um Cenário Mais Favorável
Os impostos sobre aluguel pessoa jurídica recebem tratamento diferenciado em comparação com a tributação de pessoas físicas. Entretanto, para inquilinos que são pessoas jurídicas (operações B2B), surge uma vantagem crucial: o direito ao crédito fiscal.
Quando uma pessoa jurídica aluga um imóvel, se ela for pessoa jurídica e contribuinte de IBS e CBS, terá direito a se creditar do tributo pago no aluguel.
Na prática, isso significa que empresas locatárias podem deduzir o IBS e CBS pagos nos aluguéis de seus débitos totais de impostos, reduzindo significativamente o impacto tributário. Essa característica diferencia as operações B2B das locações para pessoas físicas, onde não há aproveitamento de crédito.
Para locadores pessoas jurídicas, a emissão obrigatória da Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) torna-se mandatória a partir de 2026, substituindo recibos e faturas utilizados atualmente. Essa obrigação acessória é iminente e exigirá adaptação dos sistemas fiscais das empresas locadoras.
Tributação de Aluguel Pessoa Física: Critérios de Habitualidade
Diferentemente de empresas, a tributação de rendimentos imobiliários para pessoas físicas segue critérios de habitualidade e porte estabelecidos na Lei Complementar 214/2025. Assim sendo, a pessoa física locadora será considerada contribuinte de IBS e CBS apenas se cumprir dois requisitos cumulativos:
- Possuir mais de 3 imóveis alugados (4 ou mais unidades geradoras de renda)
- Auferir receita bruta anual superior a R$ 240 mil com as locações
Essa limitação busca proteger o pequeno investidor imobiliário. O locador ocasional continua desobrigado de contribuir com IBS e CBS, mantendo apenas a tributação por Imposto de Renda via carnê-leão. Essa medida reconhece a importância da pequena poupança imobiliária na economia brasileira e evita sobrecarga tributária para investidores não profissionalizados.
Contudo, aqueles que atenderem aos critérios de habitualidade enfrentarão uma carga tributária acumulada potencialmente superior a 35%, considerando Imposto de Renda, IBS e CBS combinados em casos de maior exposição. Além disso, a partir de 2027, a lei prevê um redutor social de R$ 600 nas locações residenciais, buscando mitigar parcialmente esse impacto.
CBS e IBS em Fundos Imobiliários: Proteção Legal
Os fundos imobiliários (FIIs) e os CBS e IBS em fundos imobiliários recebem tratamento especial que, em geral, os protege da incidência direta dos novos tributos. Essa proteção foi objeto de intensas negociações legislativas e representa um ponto crucial para a competitividade do setor.
Após um processo legislativo complexo — que incluiu veto presidencial e posterior derrubada pelo Congresso —, ficou definido que os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) não serão contribuintes do IBS e da CBS em relação aos aluguéis recebidos pelos imóveis de seu portfólio. O fundo não recolhe esses tributos sobre a receita de locação, mantendo-se isento desta obrigação. Essa isenção é vital para a viabilidade econômica dos fundos imobiliários e para a atratividade do investimento em FIIs como alternativa de diversificação patrimonial.
No entanto, é importante ressaltar que a isenção aplica-se especificamente à receita de aluguel e a outras operações imobiliárias. Os serviços acessórios prestados ao redor do FII, como administração, gestão, intermediação e locação por imobiliárias, continuam sendo tributados conforme seus regimes específicos. Esses serviços não se beneficiam da mesma isenção, devendo observar as regras de incidência de IBS e CBS aplicáveis a cada tipo de serviço.
Tributação de Ativos Patrimoniais: Diferenciação de Operações
A tributação de ativos patrimoniais na era pós-reforma não se limita apenas ao IBS e CBS sobre aluguéis. O sistema tributário começa a diferenciar operações baseadas em sua natureza e duração.
As locações de curta duração (como aluguel por temporada e operações similares a Airbnb) recebem tratamento equiparado ao de hospedagem. Nesse caso, aplicam-se redutores de base de cálculo de 40%, mas há vedação ao aproveitamento de créditos de IBS e CBS, tornando a carga tributária mais pesada que nas operações de aluguel tradicional. Essa diferenciação reflete a intenção do legislador de desencorajar a utilização abusiva de propriedades para aluguéis de curtíssima duração, garantindo maior controle e arrecadação sobre essas operações.
Isenção e Crédito de IBS e CBS em Aluguel da Pessoa Jurídica
Os imóveis comerciais constituem um segmento particularmente favorável na reforma. Para operações comerciais entre pessoas jurídicas, o mecanismo de crédito fiscal funciona plenamente, permitindo que inquilinos corporativos deduzam os tributos pagos nos aluguéis.
Essa estrutura busca preservar a competitividade de setores que dependem de locação comercial intensiva, como varejo, alimentação, serviços e coworking. O mercado de imóveis comerciais deve se beneficiar dessa neutralidade tributária, facilitando a circulação de negócios e investimentos no setor imobiliário corporativo.
Contudo, é fundamental que as operações estejam devidamente documentadas com notas fiscais completas e que o inquilino atenda aos requisitos para aproveitamento de crédito conforme a lei complementar.
O Impacto da Reforma Tributária no Mercado Imobiliário
O impacto do IBS e CBS no setor imobiliário será multifacetado. Para locadores que ultrapassem os limites de habitualidade, o custo fiscal aumentará substancialmente. Simultaneamente, o mercado deve se adaptar às novas obrigações acessórias, como a emissão obrigatória de Nota Fiscal Eletrônica (NFS-e) para cada recebimento de aluguel.
A reforma tributária e o mercado imobiliário devem passar por um período de transição significativo. Espera-se reajuste nos valores de aluguel, tanto para compensar a tributação adicional quanto para refletir mudanças na procura e dinâmica mercadológica. Porém, proprietários com grandes carteiras de imóveis devem revisar suas estratégias de pricing e considerar alternativas como a estruturação via pessoa jurídica ou holdings patrimoniais.
Profissionais do setor tributário, como, advogados, contadores e consultores, precisam manter-se atualizados com as regulamentações em desenvolvimento. Desse modo, a introdução do Cadastro de Imóveis Brasileiros (CIB) também marca o fim das operações informais e exige rigoroso controle de conformidade.
Conclusão: O Planejamento Tributário é Essencial para Evitar Surpresas
A Reforma Tributária representa uma oportunidade e um desafio para o setor imobiliário. O impacto do IBS e CBS no setor imobiliário demanda planejamento tributário rigoroso, especialmente para locadores pessoa jurídica e gestores de fundos imobiliários.
Empresas e investidores devem revisar seus contratos, estruturas fiscais e documentação com especialistas em conformidade tributária. Ou seja, é essencial analisar individualmente cada operação para determinar o tratamento fiscal mais adequado e otimizar a posição tributária diante das mudanças da Lei Complementar 214/2025.
Sendo assim, para clientes e parceiros do setor imobiliário, contar com assessoria especializada em compliance fiscal é fundamental durante esse período de transição.
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Referências:
- https://www.infomoney.com.br/minhas-financas/reforma-tributaria-pode-encarecer-aluguel-e-mudar-regras-para-locadores-e-inquilinos/
- https://www.ultra.adm.br/wp/locacao-por-pessoa-juridica-reforma-tributaria-de-2026/
- https://www.moneytimes.com.br/conteudo-de-marca/reforma-tributaria-pode-reduzir-rentabilidade-dos-alugueis-em-2026-veja-alternativas-para-driblar-efeitos-da-tributacao-lbrdlc674/
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