A tributação de IRRF sobre fundos imobiliários voltou ao centro do debate após o Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) manter, por maioria de votos, uma autuação que exige o Imposto de Renda Retido na Fonte na distribuição de rendimentos de um fundo de investimento imobiliário a cotistas que também são fundos de investimento. A decisão fixou a incidência do IRRF sobre fundos imobiliários à alíquota de 20%, com base no artigo 17 da Lei 8.668/1993, independentemente da natureza jurídica do beneficiário. Para gestores, administradores e investidores institucionais, o precedente eleva o risco fiscal em estruturas de fundo de fundos e exige revisão imediata das rotinas de retenção.
O que o CARF decidiu sobre o IRRF sobre fundos imobiliários
A 1ª Turma Ordinária da 2ª Câmara da 1ª Seção do CARF, ao julgar o processo nº 17459.720018/2024-21, manteve a autuação fiscal lavrada contra uma instituição financeira na condição de administradora de um fundo de investimento imobiliário (FII). Entre 2019 e 2021, o veículo distribuiu rendimentos a dois fundos cotistas, um multimercado e um de ações, sem realizar a retenção do imposto. A fiscalização fundamentou a exigência na literalidade da legislação especial dos fundos imobiliários, que prevê a tributação na fonte no momento da distribuição a qualquer beneficiário, inclusive entidades isentas.
O montante exigido na autuação, somando imposto, multa de ofício de 75% e juros, superou a cifra de cem milhões de reais. A decisão está registrada no Acórdão CARF nº 1201-007.586, com publicação em 05 de agosto de 2026.
Base legal da tributação de IRRF sobre fundos imobiliários
O voto vencedor consignou que a Lei 8.668/1993 instituiu um regime jurídico especial e autônomo para os fundos de investimento imobiliário, sendo o artigo 17 uma norma especialíssima que determina a incidência do IRRF sobre os ganhos distribuídos. Segundo o acórdão, as isenções previstas na alínea “a” do parágrafo 10 do artigo 28 da Lei 9.532/1997 e no parágrafo 4º do artigo 6º da Medida Provisória 2.189-49/2001 possuem caráter geral e se restringem a operações realizadas dentro da carteira dos fundos, não alcançando a distribuição efetuada por um FII.
O colegiado aplicou o critério da especialidade, pelo qual a lei especial anterior não é revogada por lei geral posterior que trate de isenções genéricas de carteira. A expressão “qualquer beneficiário”, contida na Lei 8.668/1993, foi lida como intenção do legislador de tributar a distribuição de forma ampla, ressalvando apenas as hipóteses expressamente previstas em lei, como a isenção para pessoas físicas sob certas condições. A decisão apoiou-se ainda na Instrução Normativa RFB 1.585/2015, cujo artigo 14, parágrafo 2º, exclui expressamente o FII do regime geral de isenção das carteiras, e citou o artigo 111 do Código Tributário Nacional, que impõe interpretação literal das normas isentivas. O acórdão registrou que a Lei 14.754/2023, embora posterior aos fatos geradores analisados, preservou a autonomia do regime tributário dos FII em relação às novas regras de tributação periódica de fundos fechados.
Impacto prático para gestores e investidores institucionais
Segundo o acórdão, os fundos de investimento imobiliário são condomínios fechados e não se submetem ao mecanismo de antecipação periódica do imposto, conhecido como come-cotas, o que reforça a especialidade do regime de tributação na saída. O regime dos FII impede a acumulação interna de resultados e exige a distribuição semestral mínima de 95% dos lucros. Para o colegiado, admitir a isenção sobre as distribuições feitas a outros fundos investidores criaria um mecanismo de diferimento tributário não previsto pelo legislador.
A decisão afastou a alegação de bitributação, ao entender que as incidências ocorrem em momentos distintos e sobre fatos geradores autônomos: a primeira na distribuição pelo FII e a segunda no eventual resgate ou distribuição do fundo cotista a seus próprios investidores. O voto vencedor destacou que a despersonalização jurídica dos fundos cotistas é irrelevante para afastar a retenção, pois o aspecto material do fato gerador é a disponibilidade econômica do rendimento distribuído. Também consignou não haver previsão legal para compensação do imposto pelos fundos cotistas, dada a ausência de personalidade jurídica e de apuração de lucro real por esses entes. A tese vencida defendia a prevalência da transparência fiscal para evitar o custo tributário intermediário nas cadeias de fundos.
O que fazer diante da decisão do CARF
O precedente consolida o risco fiscal em estruturas de fundo de fundos que envolvam FII e recomenda ação preventiva. Entre as medidas concretas sustentadas pela leitura da decisão estão revisar as rotinas de retenção do IRRF sobre fundos imobiliários na distribuição a cotistas que sejam fundos de investimento, mapear operações realizadas sem retenção que possam ser alcançadas por fiscalização e avaliar a exposição em autuações que apliquem a alíquota de 20% prevista no artigo 17 da Lei 8.668/1993.
Administradoras e instituições autuadas podem estruturar a defesa de autos de infração a partir da análise técnica do acórdão, enquanto a revisão de procedimentos internos se conecta diretamente à conformidade tributária. Quando houver valores recolhidos indevidamente em outras frentes, a recuperação de créditos tributários federais deve ser avaliada caso a caso.
Conclusão
A manutenção da autuação pelo CARF reforça que a incidência do IRRF sobre fundos imobiliários à alíquota de 20% é devida na data da distribuição, independentemente da sistemática tributária a que o fundo cotista beneficiário esteja submetido. O entendimento, ainda na esfera administrativa, sinaliza o rigor da interpretação literal das normas isentivas e amplia a necessidade de revisão de estruturas de investimento.
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Referências e Base Legal
- Acórdão CARF nº 1201-007.586, processo nº 17459.720018/2024-21, publicado em 05 de agosto de 2026
- Lei nº 8.668/1993, artigo 17
- Lei nº 9.532/1997, artigo 28, parágrafo 10, alínea “a”
- Medida Provisória nº 2.189-49/2001, artigo 6º, parágrafo 4º
- Instrução Normativa RFB nº 1.585/2015, artigo 14, parágrafo 2º
- Lei nº 14.754/2023
- Código Tributário Nacional, artigo 111
