A reforma tributária no setor imobiliário, instituída pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada por legislação complementar, representa uma das mudanças mais significativas no panorama fiscal brasileiro. O setor de bens imóveis, historicamente complexo em sua tributação sobre venda de imóveis, passará a ser regido pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), o chamado IVA Dual.
Este artigo, essencial para construtoras, incorporadoras e investidores, detalha a incidência de IBS e CBS na venda de imóveis e as novas regras fiscais que entrarão em vigor.
A Nova Incidência: IBS e CBS em na Venda de Imóveis
O IBS (estadual/municipal) e a CBS (federal) substituirão quatro tributos atuais (PIS, COFINS, ICMS e ISS) e incidirão sobre a maioria das operações imobiliárias e reforma tributária. Sendo assim, a grande novidade para o setor é a criação de um regime específico de tributação, que prevê alíquotas reduzidas para a compra e venda de imóveis.
Cálculo de IBS e CBS na Venda de Imóveis: Alíquotas Reduzidas
A alíquota padrão do IVA Dual no Brasil é estimada entre 26,5% e 28%. No entanto, a legislação complementar estabeleceu que as operações com bens imóveis terão uma redução significativa, visando mitigar o impacto no custo final e na competitividade do setor.
| Tipo de Operação | Redução da Alíquota Padrão | Alíquota Efetiva (Estimativa) |
|---|---|---|
| Compra e Venda de Imóveis | 50% | 14% |
| Locação, Cessão Onerosa ou Arrendamento | 70% | 8,4% |
Essa redução de 50% no cálculo de IBS e CBS na venda de imóveis é um ponto crucial para as regras fiscais para construtoras e incorporadoras. Ou seja, agora poderão se beneficiar de um sistema mais transparente e com menor cumulatividade.
Impacto nos Impostos sobre Transferência de Propriedades
É fundamental destacar que o IBS e a CBS incidirão sobre a receita da venda, mas não substituirão os impostos sobre transferência de propriedades já existentes, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o Imposto de Renda sobre o ganho de capital.
A reforma, contudo, trouxe uma nova base de cálculo de tributos imobiliários ao estabelecer que o IBS e a CBS não incidirão sobre o valor do ITBI e do Imposto de Renda, evitando a bitributação sobre a mesma base econômica.
Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): A Infraestrutura da Reforma
Um dos pilares fundamentais da reforma tributária no setor imobiliário é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), um identificador único para cada imóvel — frequentemente denominado como o “CPF do imóvel”. Este cadastro será essencial para:
- Identificação única de imóveis em nível nacional
- Integração de dados de cartórios, prefeituras e órgãos tributários
- Rastreabilidade fiscal de operações imobiliárias
- Controle de créditos e débitos de IBS e CBS por empreendimento
- Prevenção de fraudes e operações irregulares
O CIB será gerenciado pela Receita Federal em parceria com os cartórios registradores, além disso, criará uma base de dados centralizada que aumentará a segurança jurídica para proprietários, adquirentes e vendedores, além de facilitar a fiscalização de operações.
Redutor de Ajuste: IBS e CBS na Venda de imóveis
O redutor de ajuste funciona como um valor inicial atribuído a cada imóvel, que será utilizado nas operações de venda subsequentes. Este mecanismo opera da seguinte forma:
- Para imóveis adquiridos até 31/12/2026: O valor será o maior entre (a) o custo de aquisição, (b) o valor de referência oficial do imóvel, ou (c) a apuração do IPCA desde a aquisição
- Aplicabilidade: Será deduzido da base de cálculo de IBS e CBS, tributando apenas o lucro real da operação
- Benefício principal: Evitar dupla tributação sobre o mesmo bem ao longo do tempo
Exemplo prático: Se uma pessoa comprou um imóvel em 2020 por R$ 500 mil e o vende em 2027 por R$ 750 mil, apenas R$ 250 mil (a diferença) sofrerão incidência de IBS e CBS, mas não o valor total de R$ 750 mil.
O Contribuinte Pessoa Física: Quando Entra no Sistema IBS/CBS para venda e aluguel de imóveis
A reforma também buscou coibir a prática de pessoas físicas que atuam como incorporadoras de fato, realizando vendas frequentes de imóveis sem a devida tributação empresarial. Sendo assim, regra geral estabelece critérios claros para quando uma pessoa física passa a ser considerada contribuinte do IBS/CBS:
- Venda de mais de 3 imóveis distintos em um ano adquiridos há menos de 5 anos — a pessoa será considerada contribuinte no ano seguinte.
- Aluguel de mais de 3 imóveis e receita acima de R$ 240 mil/ano — tributação obrigatória como IBS/CBS.
- Recebimento de mais de R$ 288 mil/ano em aluguéis — mesmo com um único imóvel alugado.
- Venda de imóvel construído pela própria pessoa física nos últimos 5 anos — enquadramento como contribuinte
Assim, esta regulamentação busca criar uma distinção clara entre investidores imobiliários ocasionais (isentos) e profissionais do setor (tributados), aumentando a conformidade fiscal e a segurança jurídica.
Regimes Especiais: Tratamentos Diferenciados para Operações Imobiliárias
A reforma cria regimes especiais para determinadas operações imobiliárias, que possuem tributação diferenciada e regras próprias:
Regime Especial de Transição (RET) para Incorporações com Patrimônio de Afetação
Incorporações imobiliárias com patrimônio de afetação têm tratamento especial:
- Alíquota reduzida de CBS:
- 0,53% para Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV).
- 2,08% para empreendimentos gerais.
- Base de cálculo: Receita mensal efetivamente recebida
- Período de vigência: Até 31/12/2028
- Restrições: Vedação de apropriação de créditos de insumos e impossibilidade de utilizar redutores sociais
Dessa maneira, este regime beneficia incorporadoras que trabalham com segregação patrimonial, oferecendo maior previsibilidade fiscal.
Locação com Prazo Determinado
As locações residenciais com contrato de prazo determinado assinado até 16/01/2025 podem manter:
- Alíquota de 3,65% sobre receita bruta recebida
- Vigência: Até 31/12/2028
- Condição: Contrato anterior à data limite
Locações por Curta Temporada (Airbnb e similares)
Operações de locação por curta temporada são equiparadas a hospedagem com:
- Redutor de 40% sobre a alíquota padrão
- Alíquota efetiva reduzida: Aproximadamente 50% da alíquota de hospedagem
- Aplicabilidade: Plataformas de aluguel de curta duração
Permuta de Imóveis: Tratamento Fiscal Diferenciado
Um aspecto importante pouco mencionado na tributação tradicional é o tratamento de permutas imobiliárias:
- Permuta sem torna (sem complemento em dinheiro): Não sofre incidência de IBS e CBS, sendo considerada uma simples troca de bens.
- Permuta com torna: O fisco tributa o complemento em dinheiro como uma venda.
- Oportunidade de planejamento: O contribuinte pode estruturar operações de forma alternativa, aproveitando oportunidades de planejamento que substituem a venda tradicional.
Como resultado, esta regra oferece uma oportunidade legítima de otimização fiscal para operações de troca de imóveis entre contribuintes.
Créditos em Construção Civil: Rastreabilidade por Empreendimento
Por outro lado, um diferencial significativo da reforma é a apuração segregada de créditos por empreendimento:
- Permite rastreabilidade individual de créditos e débitos de IBS/CBS.
- Facilita análise de rentabilidade real por empreendimento.
- Reduz riscos de perdas de créditos por falta de integração de dados.
Antes de tudo, este mecanismo oferece maior transparência e controle tanto para contribuintes quanto para a Receita Federal.
Planejamento e Adaptação para Construtoras e Incorporadoras para o IBS e a CBS na Venda de Imóveis
Para as empresas do setor, a adaptação exige um planejamento fiscal minucioso. Sobretudo a possibilidade de crédito integral do IBS/CBS pago nas etapas anteriores da cadeia produtiva (o princípio da não cumulatividade plena) é um benefício significativo para a compra e venda de imóveis.
Ações Essenciais:
- Revisão de Custos: Reavaliar a composição de custos e preços de venda, mas considerando a nova alíquota efetiva do IVA Dual.
- Sistemas Fiscais: Adaptar os sistemas de gestão e emissão de notas fiscais para a correta apuração e destaque do IBS e da CBS.
- Estruturação de Negócios: Analisar a melhor forma de estruturação de novos empreendimentos, aproveitando as novas regras de crédito.
Sendo assim, a incidência de ibs e cbs na venda de imóveis marca o início de uma nova era.
Fiscoplan: Inteligência Tributária para o Novo Cenário Fiscal
A transformação tributária que atinge o mercado imobiliário exige mais do que atualização — requer estratégia, precisão técnica e visão de longo prazo. Nesse contexto, a Fiscoplan atua como parceira estratégica de construtoras, incorporadoras e investidores que buscam não apenas se adequar às novas exigências da Reforma Tributária, mas também identificar oportunidades de otimização fiscal e recuperação de créditos ao longo da cadeia imobiliária.
Com soluções baseadas em Inteligência Artificial e auditoria tributária de alta performance, a Fiscoplan realiza diagnósticos completos que garantem conformidade, reduzem riscos e aumentam a eficiência tributária das operações.
Desse modo, em um cenário de profundas mudanças regulatórias, contar com o suporte técnico e a experiência da Fiscoplan é o passo essencial para transformar a complexidade fiscal em vantagem competitiva.
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Referência:
- https://www.conjur.com.br/2025-jul-21/a-incidencia-do-cbs-ibs-nas-operacoes-com-bens-imoveis-a-luz-da-ec-132-2023-e-da-lc-214-2025/
- https://www.reformatributaria.com/opiniao/ibs-cbs-nas-transacoes-imobiliarias-uma-critica-necessaria/
- https://fenacon.org.br/reforma-tributaria/reforma-tributaria-vai-afetar-atividades-imobiliarias-veja-o-que-muda/
- https://www.gazetadopovo.com.br/economia/reforma-tributaria-venda-imoveis-novos-impostos/
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