O que muda no ITBI com a Reforma Tributária?
O ITBI, tributo de competência municipal que incide sobre a transmissão “inter vivos” de bens imóveis e de direitos reais sobre imóveis, passará por transformações importantes em sua forma de cobrança e cálculo. Tradicionalmente, este imposto era cobrado apenas no momento do registro da transferência do imóvel em cartório.
Antecipação do Pagamento do ITBI
Uma das principais novidades é a possibilidade de antecipação do pagamento do ITBI. Com as novas regras, os municípios poderão prever a incidência do imposto no momento da formalização do título translativo, como a escritura pública ou documento particular com força de escritura pública, e não apenas no registro em cartório.
Nova Base de Cálculo do ITBI
Outra alteração relevante diz respeito à base de cálculo do ITBI. A reforma estabelece que o valor venal para fins de cálculo do imposto será considerado como “o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado”.
Na prática, isso significa que a base de cálculo do ITBI poderá ser o maior valor entre:
- O valor declarado na operação de compra e venda
- O valor de referência adotado pelo município
Esta mudança representa uma potencial elevação na carga tributária, especialmente em municípios onde os valores de referência são superiores aos valores efetivamente praticados no mercado.
Conflito com Entendimentos dos Tribunais Superiores
A possibilidade de antecipação do ITBI para o momento da formalização do título translativo contraria o entendimento consolidado pelo Supremo Tribunal Federal (STF) no Tema 1.124, que determinou que a cobrança do ITBI só pode ocorrer no momento do registro do imóvel.
Além disso, a nova base de cálculo do ITBI vai de encontro ao entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do Tema 1.113, que estabeleceu que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do bem, presumindo-se verdadeiro o valor declarado pelo contribuinte.
Potencial Aumento de Litigiosidade
Estas divergências entre as novas regras e os entendimentos consolidados pelos tribunais superiores tendem a aumentar a litigiosidade envolvendo o ITBI. Contribuintes poderão questionar judicialmente a cobrança antecipada do tributo e a utilização de valores de referência como base de cálculo mínima.
Por outro lado, em conexão com o tema, também haverá alterações relativas ao IPTU.
Impactos da Reforma no IPTU
O IPTU, um tributo de competência municipal, tradicionalmente cobrado anualmente com base no valor venal do imóvel, também sofrerá alterações significativas com a Reforma Tributária, principalmente no que diz respeito à atualização de sua base de cálculo.
Atualização da Base de Cálculo por Decreto
Uma das mudanças mais impactantes é a possibilidade de atualização da base de cálculo do IPTU por meio de decreto do Executivo municipal. Com a nova regra, os municípios poderão atualizar os valores venais dos imóveis por decreto, desde que respeitados critérios gerais estabelecidos em lei municipal. Esta “flexibilização” visa tornar o processo de atualização mais ágil, evitando a defasagem dos valores venais em relação ao mercado.
Potencial Aumento no IPTU
A atualização mais frequente e ágil dos valores venais dos imóveis tende a aumentar a arrecadação municipal com o IPTU. Em muitas cidades brasileiras, os valores venais utilizados como base para o cálculo do IPTU estão significativamente defasados em relação aos valores de mercado.
Com a possibilidade de atualização por decreto, espera-se que os municípios realizem ajustes mais frequentes, aproximando os valores venais dos valores reais de mercado. Isso pode resultar em aumentos expressivos do IPTU, principalmente em cidades onde os imóveis estão subavaliados.
Estratégias para lidar com as novas alíquotas do IPTU e ITBI
Diante das mudanças tributárias, proprietários, compradores e investidores precisarão adotar estratégias para minimizar os impactos em seus negócios e investimentos.
Planejamento Tributário
O planejamento tributário torna-se ainda mais importante no novo cenário. Conhecer as regras específicas de cada município e antecipar-se às mudanças pode resultar em economia significativa de recursos.
Para empresas do setor imobiliário, a revisão da estrutura societária e operacional pode ser necessária para otimizar a carga tributária no novo cenário.
Negociação de Valores e Condições
Em transações imobiliárias, a negociação de valores e condições precisará levar em conta as novas regras tributárias. A definição de quem arcará com o ITBI e em que momento o imposto será pago pode ser objeto de negociação entre as partes.
Acompanhamento Legislativo
O acompanhamento constante das mudanças legislativas em nível municipal será fundamental. Como cada município tem autonomia para definir alíquotas e regras específicas para ITBI e IPTU, estar atualizado sobre as normas locais será essencial para um planejamento adequado.
Conclusão: Preparando-se para o Novo Cenário Tributário
A Reforma Tributária traz mudanças significativas para o ITBI e o IPTU, com potencial impacto sobre todo o mercado imobiliário brasileiro. Proprietários, compradores e investidores precisarão estar atentos às novas regras e adaptar suas estratégias para o novo cenário.
O conhecimento detalhado das mudanças e o planejamento adequado serão fundamentais para minimizar os impactos negativos e aproveitar as oportunidades que surgirão com a implementação da reforma.
Para empresas e profissionais do setor imobiliário, a capacidade de orientar clientes sobre as novas regras tributárias será um diferencial competitivo importante nos próximos anos, à medida que o mercado se adapta ao novo cenário fiscal brasileiro.
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